El derecho de las comunidades de propietarios a regular el alquiler turístico.
La reciente jurisprudencia reafirma la facultad de las comunidades de propietarios para limitar e incluso prohibir el alquiler turístico en inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal. Este derecho se fundamenta en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que otorga a estas comunidades la posibilidad de adoptar acuerdos con una mayoría cualificada de tres quintos para regular actividades que puedan afectar la convivencia y el uso de las viviendas.
Contexto jurídico y normativo
El artículo 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, establece que las comunidades pueden limitar o condicionar el uso de viviendas para fines turísticos, e incluso imponer cuotas adicionales en los gastos comunes. Esto se complementa con el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que excluye los alquileres turísticos de su ámbito de aplicación y los somete a normativas sectoriales específicas. Estas disposiciones buscan equilibrar la función social de la propiedad con la necesidad de regular los efectos del auge del alquiler turístico en comunidades residenciales.
El tribunal ha determinado que términos como “limitar” y “condicionar” deben interpretarse de manera amplia, lo que incluye la posibilidad de prohibir totalmente esta actividad. Esta interpretación responde tanto al significado literal de la norma como a su propósito legislativo, orientado a proteger el acceso a la vivienda y la convivencia vecinal.
Límites a la propiedad privada y convivencia vecinal
El derecho a la propiedad privada, reconocido en el artículo 33 de la Constitución Española, no es absoluto. En el régimen de propiedad horizontal, este derecho puede ser limitado para garantizar el interés general de la comunidad. Estas restricciones deben estar claramente estipuladas en los estatutos o acuerdos comunitarios y, para ser válidas frente a terceros, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo subraya que las limitaciones a las facultades dominicales deben interpretarse de forma restrictiva, pero reconoce la legitimidad de medidas que busquen proteger la convivencia y evitar molestias derivadas del alquiler turístico, como el ruido, el deterioro de las zonas comunes y el impacto en la tranquilidad de los residentes.
Interpretación del artículo 17.12 LPH y finalidad legislativa
El tribunal considera que el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019 es clave para entender la finalidad del artículo 17.12 LPH. Este marco normativo busca frenar los efectos negativos del alquiler turístico, como el encarecimiento del mercado de viviendas y las alteraciones en la convivencia vecinal. La función social de la propiedad y la protección de los intereses comunitarios justifican medidas restrictivas e incluso prohibiciones totales.
El criterio de mayoría cualificada de tres quintos, establecido en el artículo 17.12 LPH, facilita la adopción de estas decisiones sin necesidad de unanimidad, equilibrando los derechos individuales y los intereses colectivos.
Resolución del caso
En la sentencia analizada, el tribunal desestimó el recurso de casación interpuesto por una entidad que impugnaba un acuerdo comunitario que prohibía el alquiler turístico. El fallo confirma la validez del acuerdo, que fue adoptado conforme a los requisitos legales y no vulnera derechos constitucionales, como el de propiedad privada o libertad de empresa (artículos 33 y 38 de la Constitución).
La sentencia refuerza la facultad de las comunidades de propietarios para adoptar decisiones que preserven el carácter residencial de los inmuebles y protejan a los vecinos de actividades económicas perturbadoras. Asimismo, valida la imposición de cuotas adicionales en los gastos comunes para los propietarios que utilicen sus viviendas con fines turísticos, siempre que no superen el 20% de la contribución habitual.
