Claves legales sobre el derecho a indemnización cuando decae una licencia o plan obtenido por silencio positivo
El mundo del urbanismo está lleno de laberintos burocráticos. Uno de los escenarios más temidos por promotores e inversores inmobiliarios es conseguir la aprobación de un proyecto, realizar inversiones millonarias y que, años después, los tribunales anulen dicha aprobación por ser contraria a la ley.
Cuando esto ocurre, la reacción inmediata es exigir a la Administración una indemnización por todos los daños y perjuicios sufridos, lo que se conoce como responsabilidad patrimonial. Sin embargo, una reciente e importantísima sentencia del Tribunal Supremo (de 18 de febrero de 2026) ha analizado un supuesto muy particular y peligroso: ¿qué ocurre cuando ese plan urbanístico o licencia no se obtuvo por una resolución expresa del Ayuntamiento, sino por silencio administrativo positivo?
En Pérez Moreno Abogados desgranamos esta resolución del Alto Tribunal, que marca un antes y un después en las reclamaciones urbanísticas frente a la Administración.
La excusa habitual del Ayuntamiento: la doctrina del «margen de discrecionalidad»
Para entender el problema, primero hay que conocer cómo se defienden los Ayuntamientos. Cuando un juez anula una licencia o un plan urbanístico, el Ayuntamiento suele intentar esquivar el pago de la indemnización escudándose en la doctrina del margen de discrecionalidad (o margen de tolerancia).
Esta doctrina viene a decir que, si la Administración interpretó la ley de forma prudente, razonable y motivó (razonó) adecuadamente su decisión por escrito, el ciudadano tiene el deber jurídico de soportar el daño de la anulación judicial. Es decir, si el Ayuntamiento se equivocó, pero su error fue «comprensible» y estaba bien argumentado, no paga indemnización.
Pero, ¿se puede aplicar esta excusa cuando la Administración ni siquiera contestó y el proyecto se aprobó por silencio administrativo positivo?
La nueva regla general del Supremo: el silencio no se puede «razonar»
El Tribunal Supremo ha sido tajante: como regla general, la doctrina del margen de discrecionalidad NO es aplicable a los actos producidos por silencio administrativo positivo.
El razonamiento jurídico es impecable: la Ley 39/2015 obliga a las Administraciones a dictar resoluciones expresas y, sobre todo, a motivar los actos discrecionales. Si un Ayuntamiento deja pasar el tiempo y permite que un plan se apruebe por silencio, está cometiendo un doble incumplimiento: no resuelve y no motiva.
Como el silencio carece de texto y de argumentos, es imposible afirmar que la decisión fue «razonada». Por tanto, el Ayuntamiento pierde su principal escudo protector y, en principio, tendría que asumir la responsabilidad patrimonial por los daños causados tras la anulación.
La trampa mortal: la concurrencia de culpas del promotor
Llegados a este punto, parecería que el promotor del caso analizado (que reclamaba más de 27 millones de euros ) tenía la victoria asegurada. Sin embargo, el Tribunal Supremo le denegó la indemnización por completo. ¿Por qué? Por la concurrencia de culpas.
En este procedimiento, quedó demostrado que el Estudio de Detalle que se aprobó por silencio era clamorosamente ilegal (atentaba contra la armonía de unos jardines históricos protegidos). Pero lo más determinante fue el papel de la empresa promotora:
- Participó activamente en la tramitación y en las modificaciones del plan.
- Ante la pasividad del Ayuntamiento, forzó la maquinaria legal exigiendo el certificado de silencio positivo para seguir adelante.
- Solicitó y obtuvo, también por silencio, la licencia de obras para un plan que desbordaba claramente la legalidad.
El Tribunal Supremo determinó que la empresa no fue una simple víctima pasiva de la Administración, sino que impulsó activamente una ilegalidad. La Ley de Suelo es muy clara: no hay derecho a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia grave imputable al perjudicado. Al existir una culpa compartida entre la desidia del Ayuntamiento y el impulso de la empresa, el derecho a cobrar una indemnización millonaria desaparece por completo.
Asesórate con abogados especialistas en Derecho Administrativo
Esta sentencia nos deja una lección vital para el sector inmobiliario: obtener una aprobación urbanística por silencio administrativo es un arma de doble filo. Si el proyecto bordea la ilegalidad y tú lo impulsas a sabiendas, una futura anulación judicial te dejará sin proyecto y sin derecho a reclamar ni un solo euro a la Administración.
Exigir responsabilidad patrimonial al Estado o a un Ayuntamiento requiere un análisis milimétrico de las pruebas, los plazos y la jurisprudencia. En Pérez Moreno Abogados somos expertos en litigios contencioso-administrativos y urbanismo. Analizamos la viabilidad de tu caso, evaluamos el riesgo de una posible concurrencia de culpas y diseñamos la estrategia más sólida para defender tu patrimonio. Contacta con nuestro equipo y asegura tus pasos legales.
